全 球 金 融 市 场 波 涛 汹 涌，房 地 产 市 场 呈 现 一 片 恐 慌。不 过，出 席 今 年 10 月 上 旬 的 慕 尼 黑 国 际 房 地 产 商 务 博 览 会 及 论 坛 2008 (Expo Real 2008) 的 人 数 却 较 历 年 为 多。主 办 机 构 慕 尼 黑 展 览 有 限 公 司 (Messe München International) 副 常 务 董 事 Eugen Egetenmeir 表 示，在 金 融 市 场 前 景 不 明 之 际，业 界 特 别 需 要 一 个 论 坛，以 便 分 析 情 势，制 订 未 来 策 略。

今 年 约 有 24,500 名 来 自 77 个 国 家 和 地 区 的 业 内 人 士 出 席，其 中 逾 17,500 人 为 公 司 代 表，总 数 较 2007 年 增 加 7.7%。

据 Cushman & Wakefield 出 版 的 International Investment Atlas 2008 指 出，2007 年 下 半 年 全 球 房 地 产 市 场 成 交 量 较 6 个 月 前 下 跌 约 12.5%，对 欧 洲 和 北 美 影 响 尤 深。

Friedrich( 左 ) 与 Lino ( 右 ) 及 主 持 人 Anné Schwarzkopf。		马 德 里 法 院 模 型。

不 过，2007 年 全 球 整 体 房 地 产 市 道 却 不 算 差，全 年 全 球 成 交 量 上 升 29%，总 值 约 达 9,300 亿 美 元。可 是 现 在 情 况 已 经 逆 转，世 界 各 地 金 融 市 场 岌 岌 可 危，信 心 动 摇，波 及 多 个 国 家 的 实 质 经 济。有 见 及 此，出 席 人 士 遂 探 讨 另 类 融 资 模 式。

讨 论 投 资 方 案。

德 国 物 业 公 司 Westfälische Grundbesitz und Finanzverwaltung AG (WGF) 采 取 特 殊 策 略，与 投 资 者 合 作 及 为 本 身 的 资 产 再 融 资。该 公 司 推 出 了 3 种 住 宅 按 揭 证 券 (Hypothekenanleihe)，这 些 证 券 可 于 杜 塞 尔 多 夫 证 券 交 易 所 自 由 买 卖。

据 WGF 称，他 们 的 债 券 属 于 投 资 级 别，保 证 有 6.5% 利 息 回 报。藉 此，WGF 得 以 避 免 为 其 资 产 向 银 行 借 贷。在 博 览 会 其 中 一 项 正 式 会 议 上，WGF 财 务 总 监 Hans-Jürgen Friedrich 与 DTZ 投 资 顾 问 部 常 务 董 事 Raffaele Lino 探 讨 融 资 模 式。

ING Real Estate 德 国 房 地 产 投 资 管 理 事 务 经 理 Buddy Roes 表 示，市 场 上 仍 有 投 资 者，只 是 资 金 较 以 往 数 年 少。该 公 司 业 务 遍 及 全 球，活 跃 于 投 资 管 理 领 域。近 期 欧 陆 多 家 财 务 机 构 出 现 危 机，ING Real Estate 的 母 公 司 最 近 得 到 荷 兰 政 府 注 资，以 度 过 难 关。对 ING 而 言，随 着 房 地 产 价 格 下 跌，危 机 或 可 带 来 机 遇。

不 过，股 票 投 资 者 在 选 择 投 资 目 标 时 却 格 外 谨 慎，大 多 持 观 望 态 度，等 待 价 格 走 势 趋 稳，或 寻 找 一 些 透 明 度 可 能 较 低 但 增 长 前 景 较 佳 的 市 场。

艰 难 时 期 部 分 市 场 获 垂 青

	郑 骢：中 国 内 地 对 办 公 及 零 售 空 间 需 求 庞 大。

房 地 产 资 金 管 理 及 服 务 机 构 仲 量 联 行 (Jones Lang LaSalle) 认 为，前 景 较 佳 的 市 场 包 括 拉 丁 美 洲 ( 特 别 是 巴 西 )、中 欧 及 东 欧，以 及 越 南 等 亚 太 区 市 场。

中 国 内 地 对 办 公 及 零 售 空 间 需 求 庞 大，是 个 有 利 可 图 的 市 场。Global Skyline Capital 总 裁 郑 骢 博 士 说，中 国 内 地 都 市 化 速 度 惊 人，20 年 前 只 有 20% 人 口 在 城 市 居 住，今 天 比 率 已 上 升 至 40%，而 且 还 会 持 续 攀 升。该 公 司 协 助 国 际 投 资 者 进 入 中 国 市 场，及 中 国 投 资 者 涉 足 境 外 市 场。

近 期，中 国 内 地 一 些 主 要 市 场 如 上 海、北 京 及 深 圳 等 楼 价 急 挫，引 来 香 港 发 展 商 和 分 析 员 密 切 注 视。

保 加 利 亚、匈 牙 利、乌 克 兰 及 俄 罗 斯 是 部 分 得 到 青 睐 的 新 兴 房 地 产 市 场。俄 国 参 展 商 为 数 最 多，共 有 62 家，展 示 多 个 引 人 注 目 的 建 筑 物 模 型，包 括 策 划 及 兴 建 中 的 项 目。

俄 罗 斯 房 地 产 项 目。		拉 脱 维 亚 的 发 展 大 计。

业 界 重 视 环 保 项 目

可 持 续 发 展、商 用 物 业 融 资 及 管 理 都 是 会 上 的 重 要 议 题。

欧 盟 致 力 减 少 二 氧 化 碳 排 放，目 标 是 每 年 减 排 8%，而 德 国 则 是 21%，因 此 建 筑 及 房 地 产 界 别 均 须 重 新 检 视 其 业 务 方 针，以 兼 顾 可 持 续 发 展 及 能 源 效 益 计 划。可 以 肯 定，环 保 因 素 已 开 始 影 响 世 界 各 地 建 筑 及 房 地 产 界 别 的 发 展 思 维。

现 正 于 中 国 广 州 兴 建 的 珠 江 大 厦，可 说 是 把 环 保 建 筑 和 能 源 效 益 的 概 念 发 挥 至 极 致。这 座 建 筑 物 由 芝 加 哥 Skidmore, Owings & Merrill LLP (SOM) 建 筑 事 务 所 设 计，高 310 米，大 厦 主 体 装 有 风 力 涡 轮 及 太 阳 能 板，并 自 设 小 型 发 电 站，是 全 球 首 幢 能 源 自 足 的 摩 天 大 楼。

认 证 是 另 一 个 重 要 议 题，其 中 包 括 在 美 国 发 展 成 熟 的「LEED 评 估 程 序」。主 办 机 构 慕 尼 黑 展 览 有 限 公 司 与 荷 兰 业 界 刊 物《 PropertyEU 》共 同 设 立 Green Thinker Award 大 奖，亦 反 映 可 持 续 发 展 日 益 受 到 重 视。

汉 堡 发 展 区。		罗 马 尼 亚 首 都 中 心 地 区 新 貌。

由 慕 尼 黑 展 览 有 限 公 司 举 办 的 国 际 房 地 产 商 务 博 览 会 及 论 坛 是 欧 洲 最 大 型 的 房 地 产 业 展 览 活 动。Eugen Egetenmeir 说，房 地 产 领 域 的 可 持 续 发 展 并 非 短 暂 现 象，而 是 长 远 存 在 的 趋 势，设 立 Green Thinker Award 的 目 的 是 提 高 业 界 对 可 持 续 发 展 的 关 注，鼓 励 业 者 探 讨 可 持 续 解 决 方 案。

Green Thinker Award 旨 在 表 扬 订 出 最 佳 环 保 策 略 的 欧 洲 房 地 产 发 展 商。葡 萄 牙 发 展 商 Sonae Sierra 击 败 其 他 14 家 参 赛 机 构，勇 夺 首 届 奖 项。

西 悉 尼 大 学 财 经 学 院 教 授 Graeme Newell 是 评 判 之 一，他 表 示 所 有 参 赛 机 构 均 表 现 出 色。评 判 们 希 望 选 出 上 下 各 级 均 悉 力 以 赴 的 机 构，Sonae Sierra 内 部 各 级 都 能 提 出 思 虑 周 详 的 策 略，各 方 面 表 现 突 出，因 而 获 奖。

国 际 房 地 产 商 务 博 览 会 及 论 坛 2008 于 10 月 6 至 8 日 举 行，下 届 举 办 日 期 为 2009 年 10 月 5 至 7 日。

特 约 记 者　Silke Thole 慕 尼 黑 报 道